Pei llevó a cabo la Asamblea Extraordinaria de Inversionistas 2023, en Bogotá, en reunión de segunda convocatoria, donde se aprobaron las modificaciones al prospecto relacionadas con la remuneración del administrador inmobiliario, la estructura de capital, el gobierno corporativo, la remuneración del agente de manejo, entre otros.
La primera modificación aprobada aborda la comisión del administrador inmobiliario y pretende profundizar la alineación de intereses entre el administrador y los inversionistas; consiste en reexpresar la comisión de administración en función del desempeño de indicadores de negocio como el NOI (utilidad operacional) y el Flujo de Caja Distribuible entregado a los inversionistas.
Asimismo, se estableció una comisión por desinversión sobre la ganancia en la venta de activos inmobiliarios siempre y cuando:
- El precio de venta sea superior al valor en libros del activo vendido.
- Se pague un flujo de caja a los inversionistas producto de la desinversión.
- El activo vendido se haya valorizado anualmente por inflación durante el tiempo en que haya estada en el portafolio.
Y una comisión de titularización, que remunera la gestión de estructuración del administrador inmobiliario en el proceso de colocación de una emisión de Títulos en el mercado de capitales correspondiente al 1.5% del monto efectivamente colocado.
“Esta estructura de comisión profundiza la alineación de los intereses entre el administrador y los inversionistas, y es variable de acuerdo con el desempeño operativo y financiero del vehículo agregó Andrés Ruiz, vicepresidente Financiero de Pei Asset Management.
En cuanto a la estructura de capital, se aprobó una reducción de 5 puntos porcentuales en los límites de endeudamiento; así, el límite general de endeudamiento del vehículo pasó del 40% al 35% sobre los activos y en la misma línea, los límites de endeudamiento de corto plazo y largo plazo no podrán exceder cada uno el 30% el indicador de LTV loan to value, que mide el nivel de deuda como proporción del valor total de los activos bajo administración.
Adicionalmente se incorporó una condición relacionada con el endeudamiento destinado a la adquisición de activos inmobiliarios: el vehículo podrá comprometerse a tomar deuda para nuevas adquisiciones sólo cuando la utilidad de la operación de los últimos tres meses sea superior a 1.7 veces el gasto financiero neto del mismo periodo. De esa manera, se incorpora el costo de financiación como un criterio complementario al nivel de apalancamiento.
De otra parte, se establecieron ajustes en el Gobierno Corporativo adoptando periodos de permanencia máximo de 10 años para los miembros independientes persona natural, al igual que la ratificación del RLI (Representante Legal de los Inversionistas) cada tres años en la Asamblea Ordinaria de Inversionistas.
